[조부기] 22년부터 달라지는 부동산 세법 총정리

안녕하세요

조아저씨의 부동산이야기

조부기 입니다.

 

오늘 이야기할 주제는요

22년부터 달라지는 부동산

세법에 대한 이야기입니다.

 

시시각각 달라지는 세법으로

주택 양도나 매매거래를 진행 할 시

과거 세법을 적용하면

매우 큰 낭패를 볼 수있는데요

 

꼭 알아야 하는 세법만 

간단하게 정리해 드렸으니 

꼭 확인해보시면 좋겠습니다.

첫번째 

1주택 보유 중에 입주권이나 분양권을 추가로 취득시

기존에 비과세를 받을 수있는 요건이 강화 되었습니다.

 

22년 2월 초 세법 시행령 시행일 이후 취득하는 분양권 입주권 부터 적용되는 내용이기때문에 이미 입주권,분양권을 획득하신 분들께는 해당되지 않는 내용이니 안심하셔도 될것 같습니다.

 

과거 1주택을 보유중에 입주권이나 분양권을 추가로 획득하는경우 비과세를 받는 방법은 2가지가 있었는데요

 

 

1. A주택을 취득한 이후 1년이 지난후 입주권을 분양받았을 경우에 3년내 A주택을 다시 팔면 비과세 혜택을 적용 받았습니다. B주택에 입주해야하는 의무도 없었습니다. A주택을 3년내 처분하기만 하면 B주택을 전세를 줘도 상관 없었습니다.

 

2. A주택을 취득한 이후 1년이 경과하지 않아도 비과세 혜택을 받을 수있었습니다. 2년내 A주택을 처분하고 B주택에 전입하고 1년이상 실거주를 하면 되었는데요

 

변경된 세법 개정안에서 2번 항목이 변경되었습니다.

 

A주택을 취득한 이후 1년이 경과하지 않아도 되었던 비과세 혜택 구간이 1년이 지난 후 취득해야 비과세 혜택을 적용받을 수 있는것으로 변경 되었습니다. 

 

1주택 취득후 반드시 1년이 지난 후에 입주권, 분양권을 취득해야 비과세라는점 꼭 기억 하세요! 

 

두번째

주택 부수토지가 5배 -> 3배로 축소수도권 주거·상업·공업 지역의 주택 부수토지가 5배에서3배로 축소된것인데요 사실상 법개정은 작년에 완료되어서 22년1월1일 양도분부터 바로 적용되고 있습니다.가령 수도권 주거지역의 주택면적이100이고 부수토지면적이 500이었다면 주택면적의 5배 이내라서 모두 1주택 비과세 가 되었는데요올해부터는 주택면적의 3배까지만 비과세 되고 나머지 200은 비사업용 토지로 양도세가 과세 됩니다. 주택 부수토지 면적을 초과하면 양도세 과세되는것도 마음 아픈데 비사업용 토지로 분류되어 양도세율까지 10%추가 된다고 하니 수도권 주상공지역에 단톡주택을 보유중이신 분들은 피해가 크실것으로 생각됩니다.

 

세번째 상가주택 양도세 강화

이렇게 상가겸용 주택 중 면적의 대부분이 주택이고 일부만 상가인 건물이 대상인데요 이전까지는 주택 면적이 상가면적보다 크다면 그냥 통으로 주택으로 간주하여 1주택 비과세를 적용하였는데요이제는 상가 양도가가 12억을 초과한다면 상가분은 비과세를 받지 못하게 됩니다. 주택 부분만 양도세 비과세가 되니 상가부분은 양도세를 별도로 내야하는것이니 해당되시는 분들은 유의 하셔야 겠습니다.

네번째 임대주택 실거주 1년 인정

앞으로 1세대 1주택을 임대하는 경우 비과세 요건에서 실거주를 1년인정해 준다고 하는것인데요 대신 요건이 조금 까다롭습니다.

첫째, 임대 개시일 당시 기준가 9억원 이하

둘재, 직전 임대차 계약의 임대한 기간이 1년6개월 이상 경과한 경우

주택 매수후 신규 임대차 계약이나 이전 집주인에게 승계받은 임대차는 제외입니다. 

즉 내가 직접 임대한 기간이 최소 1년6개월 이상 되는 주택만 해당이 되는것입니다.

 

세번째 조건이 핵심입니다. 다음 임대차 계약을 할 때 임대료 증가율을 5% 이하로 올려야 합니다. 21년 12월 20일 이후 임대차 계약 체결부터 적용됩니다. 임대료를 5%이내로 낮게 올리면 거주 1년만 해도 비과세로 하여 전월세 시장 안정화를 꾀함이라고 하니 잘 유의해서 보시면 좋을것 같습니다.

다섯번째 상속주택 종부세 제외

주택 수 제외라는것이 세율 적용시에만 제외해준다는 것이라 과세표준에는 포함이 되는것이라는것을 미리 알려드립니다.

https://www.joongang.co.kr/article/25039330#home

기존에는 소유지분 20% 공시가격 3억이하인 경우만 세율 적용시 주택수에서 제외 했으나 앞으로는 상속받은 모든 주택은 세육 적용시 주택수에서 제외한다는 개정안입니다. 2주택 자체가 세율이 낮더라도 기본 공제가 11억에서 6억으로 낮아져 종부세가 많이 나오는 구간인데 상속되는 주택에 한해서는 종부세 주택수에 포함이 안된다고 하니 조금은 반가운 소식이 아닐까 합니다.

 

오늘도 유익한 세금 정보로

찾아왔습니다. 

 

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